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长春市人民政府关于进一步加强住宅物业管理工作的指导意见

  长府发〔2013〕17 号

各县(市)、区人民政府,开发区管委会,市政府各委办局、各直属机构:

  为进一步加强住宅物业管理工作,破解物业服务业发展中的难题,规范企业经营行为,改善广大居民的生活环境,保障居民享有规范优质的物业服务,依据国务院《物业管理条例》和省、市有关规定,提出如下意见:

  一、总体思路和发展目标

  我市物业服务行业的发展,要深入贯彻落实科学发展观,以法律、法规为依据,以便民、利民、惠民为宗旨,以市场化、专业化、产业化为导向,坚持政府指导、分级管理、立足社区的原则,加强政策扶持,优化发展环境,规范服务行为,提升从业人员素质,努力构建管理规范、服务优质、竞争有序的现代物业服务体系。

  到2015年末,我市住宅物业管理工作主要目标为:实现城区住宅物业服务和业主自治管理全覆盖;新建住宅项目物业管理招投标率达到100%;物业管理人员持证上岗率达到100%;创建10个国家级物业管理示范项目和100个省级物业管理示范(优秀)项目。

  二、进一步完善“四级”管理体制

  (一)调整物业管理机构和职能。调整物业管理相关机构设置,加强物业管理职能,切实保障物业管理经费。

  (二)充实区以下三级管理力量。按照管理重心下移的思路,各区、开发区要加强住建部门物业管理机构和职能,增加街道办事处物业管理专职人员,配备社区公益性岗位的房管专干。社区房管专干负责物业管理、住房保障、房屋安全、房屋租赁等相关工作。各区(开发区)物业管理主管部门、街道办事处和社区,要由专人负责,落实责任,对业主大会、业主委员会规范化建设和管理工作进行指导、监督,帮助其提高自我管理能力,引导业主依法履行权利和义务。

  (三)建立联席会议制度。按照“条块结合、以块为主”的原则,建立区、街道、社区的住宅区综合管理联席会议制度,强化住宅区属地化管理责任,加强建设、规划、房地、环保、园林、公安、公用、质监、市容环卫、消防、工商、卫生等相关职能部门,水、电、气、热、有线电视、通讯等公共服务单位,以及物业服务企业和业主委员会的协同配合,定期研究分析辖区综合管理工作,协调解决重点难点问题,提高住宅区综合管理工作实效。

  三、构建物业管理考评体系

  (一)把物业管理纳入目标责任制。把物业管理工作作为年度目标考核的一项重要内容,纳入到市政府与各区(开发区)、各相关部门签订的目标责任书中,综合进行考评。

  (二)建立对区的监督检查制度。市物业管理主管部门要根据我市物业管理工作的现状,制定对区、开发区物业管理工作的量化评比标准,定期监督检查其对物业服务企业的考核实施情况,并作为年终考评的重要依据。

  (三)建立对物业服务企业的巡查制度。各区、开发区要加强对物业服务企业的监管力度,建立物业服务质量、收费项目和收费使用情况的半年巡查制度,检查结果记入企业信用档案。对确有问题拒不整改的企业予以公示。

  四、切实落实住宅区综合管理责任

  各有关管理部门应进一步明确职责,按以下监管范围制定管理细则,加大对住宅区执法的力度。各有关管理部门按照职责分工,依法负责以下内容的监管。

  房地部门:擅自改变公共建筑和共用设施用途;擅自拆改、变动建筑主体和承重结构;擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营;侵占、损坏共用部位、公共场地、共用设施设备;建设单位未按规定配足物业管理用房。

  规划部门:未经规划部门审批擅自改、扩建和增建;擅自改变住宅外立面;修建建筑物、构筑物及其它设施等违法建筑行为。

  建设管理部门:建筑工程质量安全监管;房屋建筑工程质量保修的监督管理。

  市容环卫(行政执法)部门:临时占道、户外广告、牌匾、门面装饰等监督管理;在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品;乱倒建筑及生活垃圾,污水、污物外溢;监督管理生活废弃物的清扫、收集、运输。

  园林绿化部门:侵占绿地,擅自砍伐、移植树木,以及其它损害小区绿化及其设施的行为。

  公安部门:违反治安管理处罚法及生产、销售、运输、储存、燃放烟花爆竹等行为;加强保安员、暂住人口管理;犬类管理;监督指导物业企业落实人防、物防、技防措施。

  消防部门:擅自改变建筑物防火间距、耐火等级、防火分区、消防安全疏散条件、消防设施;增加建筑物火灾荷载、占用消防道路设施。

  工商部门:未取得工商营业执照擅自从事经营活动;住宅(住宅楼底车库)改变为经营性用房,申请人未能提交已取得利害关系人同意的书面承诺的。

  环保部门: 粉尘污染、违规焚烧产生有毒有害烟尘和恶臭气体物质、违规处理城市生活垃圾造成水体污染等行为;擅自排放生活污水;油、烟、噪声等造成环境污染;其它影响环境的行为。

  物价部门:对物业服务活动中的各项收费进行检查和管理,对超标准和超范围收费进行查处;受理物业管理收费价格咨询及投诉,协调解决因物业管理收费引发的矛盾和纠纷。

  质监部门:电梯等特种设备安全监察;督促使用单位做好特种设备的注册登记、维护保养、作业人员持证上岗等工作;查处违规安装、改造、维修和使用的行为;调查处理特种设备事故。

  卫生部门:二次供水的卫生监督管理。

  公用部门:监督管理燃气、供水、供热等单位对相关管线和设施设备的维修、养护、向最终用户收费及相关服务工作。

  五、建立物业服务纠纷处理机制

  建立区(开发区)、街道办事处、社区三级物业服务纠纷快速处理调解机制。各区成立由主管副区长负责的物业服务纠纷处理调解委员会,成员由区司法局、物业办、物业管理专业人员等组成,并邀请区人民法院参加,负责指导辖区内的物业服务纠纷处理工作,调解重大、疑难物业服务纠纷案件。街道办事处在现有调解组织的基础上,成立物业服务纠纷专业调解组织,负责物业服务纠纷的具体调解,指导社区开展调解工作。社区负责物业服务日常纠纷调解工作,以预防物业服务纠纷为主,宣传物业管理法规政策。调解不成功的,当事人可以达成仲裁协议,通过长春仲裁委员会仲裁解决,或向辖区人民法院提起诉讼。

  六、加强物业服务项目招投标工作

  由市物业管理主管部门负责建立全市统一、透明的物业招投标平台,为选聘物业服务企业提供指导和帮助。凡本市城市规划区内新建的物业项目,房地产开发企业在办理预售许可前,必须完成前期物业服务招投标工作。房地产开发企业违反有关规定,未通过招投标方式选聘前期物业服务企业,或者未经批准擅自采用协议方式选聘前期物业服务企业的,由市物业管理主管部门依据相关规定予以处罚。物业服务企业违反有关规定,未通过招投标方式,或者未经批准擅自采用协议方式取得前期物业服务项目从事物业服务活动的,由市物业管理主管部门将其不良行为记入企业信用档案,作为企业信用等级评定的重要依据,并予以公示。

  七、严格监管物业企业资质、项目承接查验和项目退出

  (一)加强企业资质监管。按照国家和省有关物业企业资质监管的政策规定,采取市区两级联审联批、实地检查、逐人核实、专项复核、定期清理等措施,加强物业企业资质监管。

  (二)加强新建物业承接查验监管。各区、开发区物业管理主管部门应依法指导和监督物业服务企业与建设单位遵循诚实守信、客观公正、权责分明及保护业主共有财产的原则,开展物业承接查验工作。物业服务企业和建设单位依据有关规定和相关合同的约定,在所在区域物业管理主管部门指导监督下,共同对物业共用部位、共用设施设备进行查验、交接,由建设单位和物业服务企业在书面查验记录、交接记录、物业承接查验协议上签字盖章,并和相关文件、资料一并报区物业管理主管部门备案。

  (三)加强物业项目退出监管。建立物业服务企业退出预先报告制度,即物业服务企业在退出项目三个月前,将退出原因、时间,以书面形式告知业主委员会和辖区物业管理主管部门、街道办事处。同时,在物业管理区域内向业主公告,连续公告时间不得少于一个月。业主大会解聘物业服务企业的,应当严格按照有关规定和约定进行。区、开发区物业管理主管部门,要对物业服务企业退出服务项目进行严格监督,组织街道办事处、小区做好协助、协调、沟通工作。物业服务企业退出后至业主大会选聘到新物业服务企业前,由街道委托环卫、园林等部门做好清扫保洁、垃圾清运和绿化维护等工作,发生的费用由业主承担。未经合法程序擅自退出物业服务项目的,其不良行为,由市物业管理主管部门记入企业信用档案,并向社会公示。

  八、建立物业管理应急资金制度

  为提高政府应对和处理物业管理突发事件的能力,有效预防、及时控制和最大限度地消除突发事件的危害,保障人民群众生命财产安全,市、区财政按1:1的比例一次性安排物业管理应急资金。物业管理应急资金的管理办法由市财政局会同市住房保障和房地产管理局研究制定。

  九、强化物业维修资金的管理和使用

  (一)加大维修资金归集力度。维修资金管理部门要把好维修资金归集关,从源头上确保维修资金足额归集到位。

  (二)明确强制应急维修的确认主体。住宅区房屋、设施设备出现影响使用和严重威胁安全的情况,需强制启动应急维修程序的,应当以相关部门的整改通知或安全鉴定报告为要件,并在物业管理区域内向全体业主公告。应急维修项目的确认主体为:电梯发生故障存在安全隐患的,由质监部门或其委托机构确认;屋面防水层、外墙破损造成大面积渗漏严重影响业主生活,或者外墙墙面有脱落危险的,由房屋安全鉴定机构确认;消防设施故障存在重大火灾隐患的,由公安消防机构确认;其它与法律、法规和有关技术标准规定不符的,由有关部门确定。上述部门在接到利害关系人申报后,应当在5个工作日内进行处理。

  十、深化“老、旧、散”住宅区管理

  (一)合理选择物业管理方式。“老、旧、散”住宅区完成改造后,推行专业化物业管理模式的住宅区,由业主委员会召开业主大会选聘物业服务企业,受聘物业服务企业根据法律规定和物业服务合同约定,提供专业化物业服务;推行准物业管理模式的住宅区,由街道办事处、社区组织开展物业管理,也可采取居民自治物业管理,由街道办事处、社区组织召开业主大会,选举成立物业自治委员会,为住宅区提供基本物业服务。

  (二)设立准物业管理公益岗位。住宅房屋建筑总面积5万平方米以下的,设置3人; 5万平方米以上的,每增加3万平方米增设1人。公益性岗位人员按照促进就业政策享受岗位补贴和社会保险补贴,补贴资金由市、区两级财政按照1:1比例承担。

  (三)补贴享受低保待遇家庭的物业服务费。“老、旧、散”住宅区改造后,把享受低保待遇家庭的物业服务费补贴,纳入棚户区困难群体物业服务费专项补助中解决。

  十一、加大政策扶持力度

  (一)落实扶持资金。把物业服务业纳入服务业发展专项资金的支持领域。从2013年起,在市服务业发展专项资金中每年单列一定比例的资金,由市住房保障和房地产管理局统筹安排,用于引导和鼓励物业服务行业龙头企业、创新型企业和品牌企业的发展,支持物业服务行业人才培养、标准化和信息化建设,奖励在节能减排、安置就业、小区建设中做出突出贡献的物业管理单位,及获国家、省、市物业管理示范住宅小区称号的物业服务项目和企业。

  (二)优惠相关收费。实行住宅区公共照明、设施设备维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电与民用同价,物业服务用房供暖费按住宅标准收取。

  (三)修订完善相关政策法规。提请市人大修订《长春市物业管理条例》,尽快制定出台《物业服务业扶持资金使用办法》、《物业管理应急资金管理办法》、《准物业服务参考标准》和《准物业管理指导手册》等。

  十二、充分发挥行业协会的作用

  充分发挥行业协会的自律、监督、协调、服务等职能,做好政府政策传达和企业意见回馈的沟通工作。在物业管理招投标过程中,发挥行业协会在本行业的专业优势,积极协助物业管理主管部门对物业服务企业招投标进行专业指导。通过制定相应的行规、行约、经营规则等自律性规章,以及开展行业统计、市场分析与发布、信息交流、咨询等项工作,引导合法经营,促进物业服务行业健康发展。

  十三、营造良好的舆论氛围

  新闻媒体要加强对物业管理相关报导的审查监督和管理工作,发挥正确的舆论导向作用。要通过开辟物业专栏,系统解读政策、剖析典型案例、开展热点难点问题讨论等,增强广大业主的物业消费意识。市物业管理主管部门要联合新闻单位,采取生动、灵活多样的形式,每年组织开展一次为期十天的物业管理宣传活动,形成有利于物业服务业发展的良好氛围。

  长春市人民政府办公厅

  二〇一三年十二月九日

 

责任编辑:刘志鸿
主办:长春市人民政府民生工作办公室   承办:长春市信息中心
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